Il faut savoir que les plateformes d’annonces de location saisonnière comme Airbnb ont désormais de nombreuses obligations légales et fiscales selon le pays du propriétaire ou du bien en location : faisons un point sur les informations fiscales transmises aux autorités françaises.
En particulier, il est important pour les propriétaires de bien comprendre la définition d’un “meublé de tourisme” : un bien immobilier meublé loué à des voyageurs (locataires) et réservé exclusivement à l’usage des-dits locataires.
Ainsi, les chambres d’hôtes ne sont pas considérées comme des meublés de tourisme et ne sont donc pas soumises à la même législation. Vous pouvez louer une chambre privée ayant accès à une salle d’eau et à un WC dans votre résidence principale sans limite de durée. Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées qu’un touriste peut louer moyennant paiement pour une nuit ou plus. L’hôte doit être présent et fournir des services (au minimum le linge de maison et le petit déjeuner).
Pour se conformer à la législation de l’UE en matière de protection des consommateurs et consommatrices, toute plate-forme d’annonces de location court-terme (AirBnb, Vrbo, Abritel, etc…) a l’obligation de demander aux propriétaires de se déclarer en tant que professionnels ou particuliers.
Il est à remarquer que conformément à l’article 16 (l) de la Législation de l’UE en matière de protection des consommateurs, les contrats qui concernent la mise à disposition d’un logement de tourisme par un professionnel sont dispensés du droit de rétractation de 14 jours si le contrat stipule une date spécifique ou une période d’exécution. Cependant, vous devez informer les locataires qu’ils ne disposent pas d’un droit de rétractation.
Loueur professionnel ou non ?
Professionnel de l’hébergement : Vous êtes considéré comme un loueur professionnel si l’accueil de locataires est votre principale activité ou source de revenus, ou si vous faites partie d’une entreprise spécialisée dans ce domaine, comme un boutique-hôtel ou une société de gestion locative. Si vous proposez des logements en tant que société ou propriétaire unique en dehors d’Internet, alors vos activités seront très probablement considérées comme étant commerciales.
Particulier exerçant l’activité d’hôte : Vous êtes considéré comme un particulier et non un professionnel si l’accueil de locataires n’est pas votre principale activité mais une source de revenus occasionnels accessoires.
L’affiliation à la Sécurité sociale via l’URSSAF est obligatoire pour les loueurs particuliers qui gagnent plus de 23 000 € par an.
Catégorisation du logement loué
En juin 2018, les membres de l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (UNPLV) ont pris une série d’engagements. Les propriétaires loueurs de “meublés de tourisme” doivent désormais confirmer la catégorie du logement qu’ils mettent en location directement dans leur annonce : résidence principale, résidence secondaire, hébergement non résidentiel.
Résidence principale
La résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez la louer entièrement pour un maximum de 120 jours par an. Rappel : vous pouvez louer une chambre (dite “chambre d’hôtes”) dans votre résidence principale sans limite de durée, jusqu’à 365 jours par an.
Résidence secondaire
La résidence secondaire est le logement que vous occupez moins de 4 mois par an (y compris les pied-à-terre et les maisons de vacances). Vous pouvez la louer toute l’année à condition d’avoir déclaré votre activité de location à la mairie. Certaines grandes villes peuvent exiger que vous effectuiez un changement d’usage avant de pouvoir accueillir des voyageurs.
Hébergements non résidentiel
Les hébergements non résidentiel sont dédiés à l’hébergement touristique. Cette catégorie comprendre les hôtels, les chambres d’hôtes, les locaux commerciaux ou les résidences de tourisme, par exemple. Certains hébergements non résidentiels sont soumis à une obligation d’enregistrement.
Limitation de la durée de logement en résidence principale
En France, la loi impose aux propriétaires de ne pouvoir louer leur résidence principale en entier que pour un maximum de 120 nuits par an.
Les membres de l’UNPLV ont donc mis en en place une limitation automatique à 120 nuits dans certaines villes français pour “aider” les propriétaires à ne pas dépasser ce seuil légal maximum de location.
Obligations déclaratives
En fonction du type de logement que vous louez et de la commune dans laquelle il est situé, il est important de vérifier auprès de la municipalité s’il existe des obligations et autorisations spécifiques pour louer votre logement et accueillir des voyageurs.
Vos obligations en tant que loueur
Vous n’avez pas à déclarer votre logement si vous louez votre résidence principale pour une durée inférieure à 4 mois par an. Attention : il peut exister des obligations spécifiques dans certaines municipalités.
Si vous louez votre résidence secondaire, vous devez envoyer une simple déclaration à votre municipalité. Toutefois, nous vous conseillons de contacter la mairie du lieu de la résidence secondaire pour savoir si des obligations spécifiques existent.
Informations transmises à l’administration fiscale française
Depuis 2020, toute plateforme de location court-terme ou saisonnière opérant en France a l’obligation légale de communiquer à l’administration fiscale française chaque année en janvier des informations concernant vos revenus et votre activité en tant que propriétaire loueur.
Ces données concernent l’identité des propriétaires (nom, date de naissance et adresse), leur activité sur la plate-forme au cours de l’année civile précédente (y compris leur revenu brut et leur nombre de réservations) et les informations sur les modes de paiement des loyers encaissés.
Enregistrement des meublés de tourisme
Conformément à la Loi ELAN et Loi Engagement et Proximité, les plateformes d’annonces de location sont tenues de communiquer aux municipalités qui en font la demande et qui ont valablement mis en place une procédure d’enregistrement des meublés touristiques, certaines informations concernant les logements proposés à la location par les propriétaires.
Voici quelques examples de municipalités qui exigent l’enregistrement : Paris, Boulogne-Billancourt, Chaville, Courbevoie, Levallois-Perret, Meudon, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Sèvres, Vanves, Nanterre, Orgeval, Versailles, Vincennes, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Nice, Menton, Saint-Tropez, Grimaud, Le Lavandou, Strasbourg, Marseille, Cassis, Bandol, Montpellier, La Rochelle, Bayonne, Anglet, Biarritz, Hossegor, Seignosse, Hendaye, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Aix-en-Provence, Saint-Malo, Grand Annecy (29 villes), Évian-les-Bains, Arles, Nîmes, La Baule-Escoublac, Les Sables-d’Olonne, Deauville.
Seules sont concernées les résidences principales et résidences secondaires.
Sont transmises aux municipalités les informations suivantes : nom du propriétaire, adresse du bien mis en location, statut de la résidence (principale ou secondaire), un numéro d’identification du logement sur la plateforme qui déclare, le nombre de jours loués au cours de l’année civile en cours et, si la commune le demande, de l’année civile précédente.
Fiche de police
Dans l’Union Européenne, les hébergements touristiques sont tenus de faire remplir une “fiche de police” à leurs clients. Cette obligation, en vigueur depuis 1990, est prévue par les accords de Schengen en tant que mesure compensatoire à la suppression des contrôles aux frontières intérieures.
En France, ce document est obligatoire depuis un décret du 30 juin 1946 pour les voyageurs étrangers séjournant dans les hôtels, villages ou maisons familiales de vacances, résidences ou villages résidentiels de tourisme, meublés de tourisme, chambres d’hôtes et terrains de camping ou de caravanage, détaille le site Service-public.fr. Il doit contenir les informations suivantes : nom et prénoms, date et le lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, numéro de téléphone mobile et adresse mail, date d’arrivée et date de départ prévue dans l’hébergement touristique.
Heureusement, depuis 2015, ce document peut désormais être dématérialisé. Sa transmission aux services de police et de gendarmerie n’est plus automatique, mais ces derniers peuvent la réclamer pendant la durée de conservation de six mois.
Le loueur professionnel est autorisé à demander une pièce d’identité pour s’assurer que le locataire ou le voyageur bien la personne qui a réservé. Néanmoins, il n’a pas le droit d’en faire une copie.
C’est pourquoi BnB Services vous conseille d’utiliser notre solution technique de check-in/check-out avec vérification d’identité.
Taxe de séjour
Depuis 2019, les plateformes de location d’hébergement touristique collectent la taxe de séjour et ont l’obligation de communiquer certaines données aux municipalités dans lesquelles elles collectent cette taxe.
Rappelons que la taxe de séjour de meublés de tourisme classés est inférieure à celle des meublés non-classés.
C’est un sujet complexe et nous vous conseillons de déléguer à BnB Services les déclaratifs et pour connaître les différents mode de calcul et d’exonération.
Par exemple, dans certaines villes qui requièrent l’enregistrement, les locataires d’un logement avec bail mobilité sont automatiquement exonérés de la taxe de séjour. Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. C’est un bail résidentiel et non touristique. Il n’est donc pas soumis à la collecte de la taxe de séjour. Dans ces villes, les propriétaires loueurs qui ont choisi la dispense pour bail mobilité dans le cadre du processus d’enregistrement obligatoire n’ont rien à faire. La taxe de séjour ne sera pas appliquée aux logements concernés.
Ailleurs, les locataires d’un logement avec un bail mobilité se verront facturer la taxe de séjour. Ils pourront demander un remboursement auprès de la mairie de la ville où ils ont séjourné. Les voyageurs devront fournir la preuve qu’un bail mobilité a été conclu, ainsi que la facture confirmant le paiement de la taxe de séjour.
Partout en France, les locataires longue durée de plus de 365 jours sont également automatiquement exonérés du paiement de la taxe de séjour.
Pour chaque location, les informations suivantes sont transmises aux villes concernées deux fois par an, en décembre et en juin, en même temps que le reversement de la taxe de séjour. : la date de la perception de la taxe de séjour (date à laquelle la réservation a été effectuée), l’adresse du bien, le nombre de personnes ayant séjourné, le nombre de nuitées, le prix de chaque nuitée (si logement non classé), le montant total de la taxe collectée durant l’année pour l’hébergement en question, un numéro d’identification propre à la plateforme.
Note importante : Si vous avez des doutes concernant votre statut juridique ou fiscal de propriétaire “hôte”, nous vous conseillons de consulter un avocat ou un conseiller juridique ou BnB Services. Les informations de cet article ne sont données qu’à titre indicatif et ne sauraient remplacer les conseils d’un professionnel.
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